Lập vi bằng nhà đất

Vi bằng ghi nhận sự cam kết, thỏa thuận các điều kiện về nhà/đất trước khi thực hiện việc chuyển nhượng tại văn phòng công chứng hoặc trong các trường hợp:

• Nhà /đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy hoặc đang chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (gọi là sổ đỏ);
• Các căn hộ trong chung cư (hoặc chung cư mini) đã có Giấy phép xây dựng, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu chung hoặc đã tồn tại trong thực tế nhưng chưa làm được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) riêng cho từng căn hộ;
• Nhà/đất tại các khu nhà tập thể, nhà/đất biệt thự đã có giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất chung (sổ đỏ) cho toàn bộ diện tích sử dụng; nhưng từ nhà riêng biệt chưa có sổ đỏ;
• Đất nông nghiệp chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng muốn thỏa thuận trước với nhau về các điều kiện chuyển nhượng;

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn lập Vi bằng cũng như các Dịch vụ pháp lý khác có thể lựa chọn liên hệ theo một trong các hình thức sau đây:

Vi bằng là gì?

Vi bằng là một văn bản do Thừa phát lại lập, nhằm ghi nhận một cách chính xác các sự kiện, hành vi mà họ trực tiếp chứng kiến bằng giác quan của mình, bao gồm những gì họ nhìn thấy, nghe thấy, cảm nhận được. Hiểu đơn giản, lập vi bằng là quá trình Thừa phát lại quan sát thực tế và ghi nhận sự việc một cách trung thực, khách quan, tạo thành chứng cứ có thể sử dụng trong xét xử hoặc các quan hệ pháp lý khác.

Theo quy định pháp luật hiện hành, vi bằng phải đảm bảo các yêu cầu sau:

• Hình thức văn bản: Vi bằng phải do chính Thừa phát lại lập và ký tên, không được ủy quyền hoặc nhờ người khác thực hiện thay.
• Tính khách quan, trung thực: Nội dung vi bằng phản ánh đúng sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, không mang tính suy đoán hay đánh giá chủ quan.
• Tuân thủ quy định pháp luật: Việc lập vi bằng phải tuân theo trình tự, thủ tục chặt chẽ theo quy định, đảm bảo tính hợp pháp của văn bản.
• Giá trị chứng minh: Vi bằng được xem là chứng cứ có giá trị trong xét xử hoặc các tranh chấp pháp lý nếu được lập đúng quy định.
• Lưu trữ và bảo mật: Vi bằng có thể sao chép, lưu trữ lâu dài và phải được quản lý theo quy định pháp luật để đảm bảo tính bảo mật.

Cơ sở pháp lý của vi bằng được quy định tại Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.

Trên thực tế, vi bằng ngày càng chứng tỏ vai trò quan trọng trong nhiều lĩnh vực đời sống, đặc biệt trong các giao dịch dân sự, thương mại và kinh doanh. Một trong những lĩnh vực phổ biến nhất là lập vi bằng liên quan đến bất động sản, do đặc thù các giao dịch này thường có giá trị lớn và dễ phát sinh tranh chấp.

Qua hơn 10 năm triển khai thí điểm, hoạt động Thừa phát lại đã góp phần đáng kể vào hệ thống tư pháp, hỗ trợ Tòa án và cơ quan thi hành án dân sự trong việc ghi nhận chứng cứ khách quan, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Mặc dù vẫn còn một số ý kiến trái chiều, nhưng thực tế cho thấy việc lập vi bằng đã mang lại nhiều lợi ích thiết thực và ngày càng được xã hội công nhận.

Giá trị pháp lý của vi bằng trong lĩnh vực bất động sản

Giá trị pháp lý của vi bằng trong lĩnh vực bất động sản phụ thuộc vào việc nó có được lập đúng thẩm quyền, trình tự, thủ tục và nội dung theo quy định pháp luật hay không. Theo quy định, Thừa phát lại chỉ được lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi diễn ra trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại.

Với bất động sản, vi bằng thường được lập trong 02 nhóm chính:

Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến bất động sản, bao gồm:

• Ghi nhận việc giao nhận tiền khi mua bán tài sản.
• Ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản.
• Ghi nhận quá trình thực hiện các cam kết trong giao dịch bất động sản.

Vi bằng ghi nhận hiện trạng bất động sản, như:

• Ghi nhận tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình.
• Ghi nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê hoặc mua bán.
• Ghi nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm.
• Ghi nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật.

Ngoài ra, Thừa phát lại có thể lập vi bằng đối với các giao dịch không thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân. Điều này giúp ghi nhận tình trạng thiệt hại tài sản, xác nhận các sự kiện pháp lý quan trọng mà pháp luật cho phép.

Những vướng mắc pháp lý trong việc lập vi bằng bất động sản

Hiện nay, việc lập vi bằng bất động sản gặp nhiều tranh cãi và chưa thống nhất trong cách thực hiện giữa các địa phương. Có hai quan điểm chính:

• Quan điểm thứ nhất (đa số Sở Tư pháp ủng hộ): Vi bằng phải được đăng ký tại Sở Tư pháp mới có giá trị pháp lý.
• Quan điểm thứ hai (một số Sở Tư pháp phản đối): Vi bằng liên quan đến giao dịch bất động sản thuộc thẩm quyền công chứng, nên không thể đăng ký vi bằng cho những giao dịch này.

Do cách hiểu và thực hiện không thống nhất, nhiều vi bằng không được Sở Tư pháp đăng ký, dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Ví dụ, nếu vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc khi mua bán bất động sản nhưng không được đăng ký, thì vi bằng đó có thể không được coi là chứng cứ hợp lệ trước tòa hoặc trong các tranh chấp pháp lý.

Mặc dù thực trạng này đã tồn tại trong nhiều năm, nhưng vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng để giải quyết triệt để. Việc thiếu sự thống nhất trong cách thực hiện giữa các địa phương khiến cho giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch bất động sản trở nên không rõ ràng, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người sử dụng.

Thực trạng về lập vi bằng và sử dụng vi bằng

Vi bằng được lập nhằm mục đích gì?

Vi bằng do Thừa phát lại lập có nội dung rất đa dạng, tùy theo nhu cầu của cá nhân, tổ chức. Một số mục đích phổ biến khi lập vi bằng gồm:

• Ghi nhận việc giao nhận tiền trong các giao dịch (mua bán, vay mượn, đặt cọc…).
• Ghi nhận hiện trạng tài sản trước khi cho thuê, mua bán hoặc khi có tranh chấp.
• Ghi nhận sự kiện như sạt lở, thiệt hại tài sản, hành vi vi phạm pháp luật…

Việc lập vi bằng giúp tạo chứng cứ để sử dụng trong xét xử hoặc làm cơ sở cho các giao dịch dân sự hợp pháp.

Vấn đề sử dụng vi bằng sai mục đích

Trên thực tế, vi bằng đôi khi bị lạm dụng để hợp thức hóa các giao dịch bất động sản không đúng quy định pháp luật. Một số trường hợp phổ biến gồm:

• Ghi nhận việc nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trong khi người nhờ không đủ điều kiện sở hữu).
• Ghi nhận giao dịch mua bán nhà đất không có giấy chứng nhận hợp pháp hoặc không đủ diện tích tách thửa.
• Ghi nhận việc chuyển nhượng bất động sản nhằm tránh thủ tục công chứng, chứng thực.

Những hành vi này khiến thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn, gia tăng tình trạng lừa đảo và rủi ro pháp lý cho người tham gia giao dịch.

Vi bằng có phải là văn bản công chứng hay chứng thực không?

Vi bằng không phải là văn bản công chứng hay chứng thực. Việc lập vi bằng và công chứng có sự khác biệt rõ ràng:

• Công chứng: Công chứng viên xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Văn bản công chứng có giá trị thi hành và ràng buộc pháp lý đối với các bên.
• Vi bằng: Thừa phát lại chỉ ghi nhận sự kiện, hành vi có thật. Vi bằng không có giá trị thi hành, mà chỉ là chứng cứ hỗ trợ trong xét xử hoặc trong quan hệ pháp lý khác.

Ví dụ: nếu một người mua nhà bằng giấy tay và lập vi bằng để ghi nhận việc giao nhận tiền, thì sau này nếu có tranh chấp, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, vi bằng vẫn có giá trị chứng minh việc hai bên đã giao nhận tiền, giúp giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng bị vô hiệu.

Khi nào nên lập vi bằng?

Việc lập vi bằng phù hợp trong các trường hợp như:

• Ghi nhận tình trạng nhà đất trước khi xây dựng, cho thuê, mua bán.
• Ghi nhận việc đặt cọc để chuyển nhượng bất động sản.
• Ghi nhận vi phạm trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, vi bằng không thể thay thế hợp đồng công chứng trong các giao dịch mà pháp luật bắt buộc phải công chứng. Một số cá nhân, tổ chức đã lợi dụng vi bằng để hợp thức hóa các giao dịch trái pháp luật, dẫn đến rủi ro tranh chấp và lừa đảo.

Vi bằng có giá trị quan trọng trong việc tạo chứng cứ, nhưng không thể dùng để hợp pháp hóa giao dịch trái luật. Người dân và doanh nghiệp cần hiểu đúng bản chất của vi bằng để tránh rủi ro pháp lý, đồng thời cơ quan quản lý cần có hướng dẫn rõ ràng hơn để hạn chế tình trạng vi bằng bị lạm dụng.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng lạm dụng vi bằng

Việc lạm dụng vi bằng trong giao dịch bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, bao gồm nhận thức pháp luật hạn chế, cạnh tranh không lành mạnh giữa các Văn phòng Thừa phát lại và sự thiếu minh bạch trong quá trình lập vi bằng.

Nhận thức pháp luật hạn chế và sự nhầm lẫn về giá trị của vi bằng

Một trong những nguyên nhân chính khiến vi bằng bị lạm dụng là sự nhầm lẫn giữa vi bằng và văn bản công chứng, chứng thực. Điều này xuất phát từ:

• Người dân thiếu hiểu biết pháp luật: Nhiều người tin rằng vi bằng có giá trị như văn bản công chứng, giúp hợp thức hóa giao dịch bất động sản. Họ cho rằng nếu một tổ chức có thẩm quyền lập vi bằng và ghi nhận giao dịch thì giao dịch đó có hiệu lực pháp lý.
• Thừa phát lại không giải thích rõ ràng: Trong một số trường hợp, Thừa phát lại không giải thích đầy đủ về giá trị pháp lý của vi bằng, khiến người yêu cầu lập vi bằng hiểu sai rằng vi bằng có thể thay thế hợp đồng công chứng.
• Niềm tin vào hình thức vi bằng: Việc vi bằng có dấu mộc, hình ảnh, nội dung rõ ràng và có người chứng kiến khiến nhiều người nghĩ rằng nó đủ điều kiện pháp lý để bảo đảm quyền lợi trong giao dịch bất động sản.

Cạnh tranh giữa các Văn phòng Thừa phát lại

Môi trường cạnh tranh giữa các Văn phòng Thừa phát lại cũng là yếu tố quan trọng dẫn đến tình trạng lạm dụng vi bằng.

• Áp lực kinh tế và lợi nhuận: Các Văn phòng Thừa phát lại cần thu hút khách hàng để duy trì hoạt động, dẫn đến việc cạnh tranh khốc liệt. Trong một số trường hợp, điều này khiến một số văn phòng chấp nhận lập vi bằng cho các giao dịch bất động sản không hợp lệ nhằm tăng doanh thu.
• Quảng cáo và lôi kéo khách hàng: Một số Văn phòng Thừa phát lại sử dụng các hình thức quảng cáo không đúng sự thật, tạo hiểu lầm rằng vi bằng có thể thay thế hợp đồng công chứng, từ đó thu hút nhiều khách hàng hơn.

Mối quan hệ phức tạp giữa các bên liên quan

Hoạt động của Thừa phát lại có sự tương tác với nhiều cơ quan và tổ chức khác nhau, làm phát sinh những rủi ro tiêu cực:

• Quan hệ với cơ quan nhà nước: Văn phòng Thừa phát lại làm việc với Tòa án, Cơ quan Thi hành án dân sự, Ủy ban nhân dân các cấp… Nếu không có sự phối hợp chặt chẽ, việc kiểm soát hoạt động lập vi bằng có thể bị buông lỏng.
• Quan hệ với các bên môi giới bất động sản: Một số môi giới bất động sản lợi dụng vi bằng để lách luật trong các giao dịch nhà đất không đủ điều kiện pháp lý. Khi Thừa phát lại không kiểm soát chặt chẽ hoặc cố tình tiếp tay, người mua dễ bị lừa đảo.
• Thiếu sự quản lý đồng bộ: Hiện nay, các địa phương có cách hiểu và áp dụng vi bằng không đồng nhất, dẫn đến tình trạng lập vi bằng trái quy định nhưng vẫn tồn tại trên thị trường.

Hệ quả của việc lạm dụng vi bằng

Tình trạng lạm dụng vi bằng không chỉ gây nhầm lẫn cho người dân mà còn tạo ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng:

• Tăng rủi ro pháp lý trong giao dịch bất động sản: Nhiều người mua bán nhà đất qua vi bằng nghĩ rằng giao dịch của họ hợp pháp, nhưng khi có tranh chấp, Tòa án có thể tuyên hợp đồng vô hiệu, gây thiệt hại lớn.
• Gia tăng các vụ lừa đảo: Một số cá nhân, tổ chức lợi dụng vi bằng để bán đất, nhà không đủ điều kiện pháp lý, khiến người mua bị mất tiền oan.
• Mất ổn định thị trường bất động sản: Việc giao dịch nhà đất bằng vi bằng thay vì hợp đồng công chứng khiến thị trường trở nên thiếu minh bạch, làm tăng nguy cơ đầu cơ, thao túng giá và rủi ro pháp lý.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng lạm dụng vi bằng chủ yếu xuất phát từ nhận thức sai lệch của người dân, sự thiếu minh bạch của một số Thừa phát lại và áp lực cạnh tranh trong ngành. Để khắc phục, cần có biện pháp quản lý chặt chẽ hơn, nâng cao nhận thức của người dân và tăng cường trách nhiệm của Thừa phát lại trong việc giải thích rõ ràng giá trị pháp lý của vi bằng.

Câu hỏi thường gặp về vi bằng

Đăng ký tư vấn

Chọn dịch vụ

Lập vi bằng nhà đấtVi bằng thừa kế di chúcVi bằng tài sản vợ chồngVi bằng doanh nghiệpVi bằng hiện trạngVi bằng du học, lao độngVi bằng internetThu giữ tài sản đảm bảo